1. 경매의 정의
채권자의 신청에 따라 법원이 하는 강제집행의 한 방법으로 부동산을 매각하는 절차에 따라 최고 가격을 제시한 자에게 파는 방법을 말한다. 강제집행의 방법은 강제경매와 강제관리가 있으며, 채권자는 강제경매, 강제관리 혹은 이 두 가지 방법을 함께 사용하여 집행하게 할 수 있다. 집행은 부동산이 있는 곳의 지방법원이 관할하며, 만일 부동산이 여러 지방법원의 관할구역에 있는 때에는 각 지방법원에 관할권이 있다. 이 경우 법원이 필요하다고 인정한 때에는 사건을 다른 관할 지방법원으로 이송할 수 있다.
경매는 집행 주체에 따라 국가기관이 주체가 되는 공경매와 개인이 주체가 되는 사경매로 나눌 수 있는데, 채권자가 채무자로부터 돌려받지 못한 자신의 채권을 회수할 목적으로 법원에 매각을 신청하면 법원이 입찰을 하여 채무자의 물건을 매각한 후 그 매각대금으로 채권자의 채권을 충당하는 법원경매가 공경매의 대표적인 예다. 그리고 집행권원의 필요여부에 따라 임의경매와 강제경매로 나눌 수 있다. 임의경매는 채권자가 채무자로부터 담보로 제공받은 부동산에 설정한 저당권·근저당권·유치권·질권·전세권·담보가등기 등의 담보권을 실행하는 경매이므로 집행권원이 필요 없는 반면, 강제경매는 실행할 담보가 없는 경우로서 법원의 집행권원을 부여받아야 경매할 수 있다. 임의경매에서는 경매절차가 완료되어 매수인이 소유권을 취득했더라도 경매개시결정 전부터 저당권 등의 담보권이 없거나 무효였다면 매수인의 소유권 취득은 무효가 되지만, 강제경매에서는 집행권원에 표시된 권리가 처음부터 없었거나 무효였다 하더라도 매수인의 소유권 취득은 유효하다. 근거법은 민사집행법이다.
[네이버 지식백과] 경매 [競賣, Auction] (부동산용어사전, 2011. 5. 24., 방경식)
2. 부동산 경매와 부동산 매매는 무엇이 다른가?
중개업소를 통해 진행하는 일반 매매에 비해 경매는 본인 스스로 대법원의 경매 자료를 통해 분석을 해야하며, 그에 따른 책임을 전부 본인이 가지게 되요.
국가 단체인 법원에서 거래를 하기에 거래의 보장은 국가가 책임지지만 그외의 것은 낙찰자 본인이 판단하고 조치를 취해야 합니다.
부동산 경매를 하게되면 먼저 법원에서 감정평가사를 통해 감정을 하게 되고 시세등을 반영하여 감정가를 정합니다. 감정가는 시세보다 비싸게 매기기도, 저렴하게 매기기도 합니다.
3. 부동산 경매 진행
부동산 경매는 어떤 사람이 참가했는지, 얼마나 썻는지는 전혀 알 수 없어요.
결과가 나올때 알 수 있어요.
그리고 그 결과가 나올때 가장 높은 가격을 쓴 사람이 낙찰이 돼요.
예를 들면 당신이 3000만원을 적었어요.
그런데 참여자가 당신 한 명 뿐이였어요.
그럼 자동으로 당신이 낙찰자가 됩니다.
두 명이상이 참여를 한 경우 다른사람이 3000만원보다 높게 적은 사람이 없다면 당신이, 높게 적은 사람이 있다면 그사람이 낙찰자가 됩니다.
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